【マンション】水濡れ原因調査費用ってご存知ですか？
皆様こんにちは。
ここ数日は真冬のような寒さになっておりますが、体調を崩されていませんか？
基本的なことではありますが、私は外から帰ったら手洗い・うがいをするように心がけております。
12月に入ると一年で最も慌しい時期になりますので、体調管理には気を付けましょう。
さて、マンションでは一戸建ての住宅とは異なるリスクがあるため、それに対する備えが必要になります。
その一つが水漏れ（漏水）です。
自然災害と違って、人間の過失によることが原因であったり、そうでない場合もあったりで原因は様々です。
なかには住居者同士のトラブルに発展することもあり、問題が複雑化します。
水漏れ（漏水）事故を解決するために最初にしなければならないことが、水漏れ事故の原因調査です。
原因調査にかかる費用のために火災保険に付帯する水漏れ原因調査費用について書きたいと思います。
■水漏れ事故の原因を特定しなければならない？
マンションで水漏れ事故が起きてしまった場合には、最初に原因を特定しなければなりません。
水漏れ事故発生の際に必ず保険金が支払われるわけではありません。
水漏れの原因によって、どの保険が対象か変わるためです。
例えば上階の住居者が風呂の水を溢れさせたことが原因ならば、損害を負担するのは上階の住居者です。
この場合、上階の住居者が自分でこの損害分を負担するか、個人賠償責任保険などの加入があれば、その保険を使って損害があった住居者に損害賠償しなければなりません。
このように、上階の住居者の責任ならば基本的に加害者側が損害賠償します。
水漏れ発生原因が共用部ならマンション管理組合が対処します。
つまり、何が原因で誰に責任があるのかを特定しなければならないのです。
■マンションの漏水事故における様々なケース
水漏れ（漏水）事故の発生原因と責任の所在についていくつかのケースを挙げてみましょう。
・上階の住居者が原因
上記の例のように上階の居住者の落ち度で階下に水漏れさせてしまった場合です。
この居住者自身の負担若しくは、個人賠償責任保険などで損害賠償することになります。
・給排水管などから水漏れが発生
該当箇所が専有部分か共用部分かによって、専有部分の居住者あるいは管理組合の責任になってきます。
事案によっては管理組合の規約などがどうなっているか確認する必要もでてきます。
・雨漏り、吹き込み
マンションなどでは年月が経過してくるとコンクリートの中を伝って雨水などが流れ込んでくることがあります。
火災保険上は雨漏りや吹き込みというような表現を使いますが、一戸建ての住宅の雨漏りと同じようなものです。
購入してすぐに雨漏りなどしたら、それはそれで大問題ですが、長い年月の経過に伴ってこうした問題も発生します。
水が漏れている箇所を特定して防水などの対策が必要になります。
しかし、こうした場合には火災保険では対象外となりますのでご注意を！
■水漏れ原因調査費用保険金とは？
原因の特定できない水濡れに必要になるのが、水濡れ原因調査費用です。
水濡れ事故の際、一番困るのは当然のことながら被害を直接受けている人です。
原因が分からなければ火災保険に加入していても損害保険会社も保険金を支払いようがありません。
また、誰の責任か分からないのに上階の居住者に賠償を求めるわけにもいきません。
その場合、原因調査が必要になるわけですが、当然費用が発生します。
また、雨漏りや吹き込みが原因の場合はそもそも火災保険の水漏れ補償では保険金の支払い対象外の事案になりますが、やはり原因を特定するための原因調査は必要になります。
雨漏りでも原因調査した費用はこの特約で支払われます。
■水漏れ原因調査費用と火災保険
この補償はマンション管理組合が共用部分に対して加入する火災保険に付帯することができます。
既存の補償内容を確認しておくようにしましょう。
マンションそのものが古くなるほど水濡れ事故も発生しやすくなります。
注意点としては、この水濡れ原因調査費用は無制限に支払いになるものではありません。
1回の事故や同一の保険契約年度ごとに金額の制限があったりしますので注意が必要になります。
マンションの水濡れ事故は多く発生していて、さらに複雑な要素を含んでいます。
水濡れがあるので調べたら真上ではなく、さらにその上の階からのものだったというケースもあります。
水濡れ（漏水）事故発生の際には、被害を受けている当事者はもちろん、マンション管理組合や管理会社、保険会社なども含めて原因調査を迅速に進めることが非常に重要になります。
大谷
【火災保険】.マンション管理組合の保険の保険料節減のポイントとは！
こんにちは！
最近はじめたランニングですが、寒くなってきてなかなか腰が重くて外に出られません。
挫折しそうですが、頑張って続けていきたいと思います。
さて、今回はマンション管理組合の役員をしている方向けにマンション管理組合の火災保険の保険料節減のポイントを書いていきたいと思います。
以前から、何回か書いていますが、おさらいも含めて見直していきます。
■マンション管理組合の保険料節減は築年数別料率がポイント
現況では、マンション管理組合の保険は各保険会社が築年数別料率を採用したために、築年数が経過する毎に保険料がアップしています。
特に築年数２０以上の物件では、引き受け不可の保険会社や同じ補償内容でも大幅に保険料が上がる契約があります。
中身を見てみると、賠償特約部分（マンション居住者包括賠償特約・マンション共有部分賠償特約）や漏水補償の保険料が大幅にアップしています。
■保険料節減の対策
●マンション居住者包括賠償特約（個人賠償責任保険）を補償対象外とする方法
メリットとしては、マンション管理組合が負担する保険料が節減できます。
デメリットとしては、日常生活において区分所有者が第三者にケガを負わせる等をして法律上の損害賠償責任を負った際は自己負担になります。
しかし、最近では個人賠償責任保険を各区分所有者の方が何かしらの保険に個人賠償責任保険をかけているケースが多い為、重複で個人賠償責任保険を契約している方が多いです。
この特約を補償対象外とする場合は総会などで住民の合意が重要になります。
●マンション共用部分賠償特約を補償対象外とし、別途施設賠償責任保険にて加入する方法
マンション管理組合が負担する保険料が節減できる可能性があります。
●日新火災のマンションドクター保険の無料診断サービスを依頼する。
■保険料節減にむけてのステップ
複数保険会社による比較見積もりを入手しましょう。各保険会社よりマンション管理組合向け専用の保険商品が販売されています。
設計内容により各保険会社の保険料は当然均一ではありません。補償項目の中にも基本契約で自動的に補償されるものと特約により補償するものなど、商品の内容は各保険会社様々です。それによって、補償内容を同水準にした場合でも、各保険会社の保険料に差が出ることになります。
■長期一括契約の検討
保険会社により異なってくるとはおもいますが、ざっくりですが、５年一括契約（年間保険料×約４，３倍）にした場合で、 約１４％節約になります。
■補償内容の検討（不要な補償を補償対象外とする）
●臨時費用保険金を不担保に
火災保険に付帯されている「臨時費用保険金」は、マンション管理組合専用の火災保険では付帯せずに補償対象外にすることができます。
損害額が補償されれば、別途支払われる臨時費用保険金は必要ないと判断するマンション管理組合は少なくありません。
●水災保険金を補償対象外とすることを検討
「水災保険金」は、マンション管理組合専用の火災保険では補償対象外とすることができます。
水災が発生する可能性が少ないマンション（高台に立地のマンション等）では、検討をお勧めいたします。
■まとめ
重要なのは管理会社が扱っていない保険会社の見積もりもとる事です。
保険料の決まり方の基本は、補償の内容と保険期間でほぼ決まる事は変わりませんが、無駄な部分を省いていくことが保険料削減への近道となります。
また、日新火災のマンションドクター火災保険は築２０年以上のマンションに対して、保険料を大幅に軽減できる可能性のある商品です。
診断サービスも無料ですので、検討して頂く事をお勧めいたします。
渡部
【火災保険】管理組合がマンションにかける保険と値上げ対策
こんにちは。
マンション共用部分の火災保険の大幅値上げが発表されて、駆け込みで契約をしてからそろそろ満期のタイミングが近い契約も増えてきているんではないでしょうか。
管理組合がマンションにかける保険にはどうようなものがあるのか、そしてより賢く運営していくための値上げの抑制手段を紹介していきたいと思います。
■管理組合がマンションに必ず付保する保険
●火災保険
最も一般的な保険で、共用部分が火災や落雷、風害等により被害を被った時に被害を補填してもらうための保険です。
なお、水災は、補填されないので、昨今のゲリラ豪雨対策として必要と考えるなら、水災、風災特約等、別に付保する必要があります。
●施設賠償責任保険
共用部分の維持管理の落ち度によって管理組合が負担することになった損害賠償責任を塡補するための保険です。
例えばマンションの外壁タイルが剥がれて落下し、その下を通行していた人に当たって怪我をしてしまった等、マンション共用部分の欠陥や過失による他人への賠償事故を補償する保険です。築年数が経過すればするほど重要になってきます。
■マンション販売業者や管理会社の判断で付保することのある保険
●個人賠償責任特約包括
専有室間の事故（特に、漏水事故）による損害と損害発生原因の調査費用を塡補する保険です。
契約者は管理組合ですが、各室の入居者を被保険者とするのです。
例えばマンション上階の部屋で洗濯機を使用していたら、給水ホースが外れてそれに気づかず、大量の水を流してしまい、下階の部屋に漏水を生じさせてしまったり、お子さんがバルコニーから、誤っておもちゃを落としてしまい、１階専用庭の設備を破損させてしまった等により損害賠償を請求された際に、対処するための保険です。
この個人賠償責任特約包括は、本来居住者が専用部分に保険を付保するときにこの保険は各々付保しているはずなのですが、加害者となった人が保険を掛けておらず、損害請求に対応できない(お金が無くて支払えない等)と、トラブルが長引くことがあるため、管理会社の判断で付保しているケースあります。
マンションの共用部分に関わる保険ではありませんが、共同住宅の特質に基づき組合で加入することが少なくない保険です。
加入している管理組合がほとんどだと思いますが、居住者の認識が統一できるならば、外してしまっても良いと思います。
●機械的・電気的事故の保険
施設賠償保険では、機械的・電気的事故は保険の対象とはならず、原因がはっきりしない施設の不具合による事故が発生した場合、保険金がおりない可能性があります。
それを担保するため、管理会社の判断で付保している場合があります。機械式駐車機ですとか、設備機器が多いマンションでは付保ていおいてもよい類のものです。
●水害特約
マンションの建っている場所が行政の発行しているハザードマップにより、過去に水害が発生していたり、水害指定地域内にある場合付保します。
近年では大雨の事故や台風の被害などが多いため、この保険の加入される管理組合も増えているように思います。
●地震保険
地震保険は、国は加入を推奨していますが、管理会社の判断で付保はしません。
大抵の新築マンションは、当初地震保険には加入していません。理由は保険料が高いため、費用対効果について、組合員の協議により付保するかどうか決めるべきものと考えるのが一般的です。
■保険料の値上げ対策
近年、保険料が値上がりしています。
漏水事故の多発や全国で災害が続き、保険会社が保険金を支払うことが増えたことが一因でしょう。
マンションの共有部の保険もそれに漏れず大幅に値上がりしています。
保険に加入して十分なリスクヘッジをしながら保険料負担を減らす（あるいは現状維持を図る）方法を紹介します。
●保険料算定の基礎情報が正しいか？
火災保険料算定の基礎となる建物の構造や延床面積、竣工年などが間違っていることが案外と多く、正しく保険料が算定されていないことが少なくありません。
面積が共用部分の面積ではなく、専有部分の面積を含んだ総面積だったり、平成２３年築が平成１３年築になっていたり。きちんとした建物情報に基づいて保険料が算定されているかを確認することが大事です。
●無駄に高額の保険金額になっていないか？
施設賠償責任保険の保険金額は、対人・対物共通、１名１億円・１事故５億円というように保険金の上限を決めます。この額が大きくなれば保険料も高くなります。
高い方が安心であることは間違いありませんが、外装のは塗装仕上げよりもタイル貼りの方がリスクが高い等、各マンション共用部の特質（リスク）がありますので、それにしたがって適切な保険金額を設定することが大切です
●約定付保割合＋実損塡補の設定を確認
火災保険では、通常、建物の評価額を「新築費単価法」で形式的に算出し、この全額を保険金額としています。
しかし、建物評価額の１００％でなく、例えば７０％にして評価額を下げて保険料を安くする方法もあります。
これを約定付保割合（やくじょうふほわりあい）の設定といいます。
例えば、共用部分評価額が３０００万円のマンションに火災が発生して半焼１５００万円の損害だった場合、約定付保割合７０％としても２１００万円が保険金額の上限となり、損害額の全額１５００万円が保険で賄えることになります。
但し、これは、実損塡補方式で契約した場合の話。比例塡補方式だと、損害額の７０％、１０５０万円しか保険金が支払われず自費負担が出てしまうので、注意が必要です。
ここは難しいところなので保険の専門家に相談されると良いでしょう。
●免責金額の設定
免責金額とは、保険金が支払われる事故が起きた際に、契約者（管理組合）が自己負担しなければならない金額のことです。
例えば、保険金額１０００万円の保険に加入していた場合に１００万円の損害が発生したとすると、免責金額０円の契約であれば、損害額１００万円が全額保険で賄われます。
これに対して、免責金額１０万円の契約であれば９０万円しか保険金が出ませんが、保険料は安く済みます。
事故発生のリスクの大きさ、免責金額の設定による保険料減額がどれくらいなのか、費用対効果もふまえて上手に免責金額を設定しましょう。
●保険の相見積をとる
保険料の値上げと共に、保険会社間の競争が激しくなっています。
長年つきあってきた保険会社の保険を従前通りに更改というのが普通でしょうが、一度、別の保険会社に提案してもらってみては如何でしょうか。
各社、若干商品に違いがありますので、保険料だけでなく、新たな発見があるはずです。
●個人賠償責任保険の解約
マンション共有部の保険料は管理費から支払われています。
管理組合が加入する個人賠償責任保険というのは、本来、区分所有者各人が入るべき保険に管理組合が一括で強制加入しているといったものです。
各戸が隣接する共同住宅の特質を考えれば、管理組合がこの保険に加入するのには一理あります。
しかし、管理費会計は逼迫しているのが通常ですし、自費で個人賠償責任保険に加入している区分所有者もいるでしょう。
管理費会計の適正化、公平の観点から、個人の損害賠償責任リスクは、あくまでも個人で回避するという意味で、管理組合の個人賠償責任保険加入をやめるのも一つの選択です。
専有室間の漏水事故の多発等の理由で、マンション管理組合の個人賠償責任保険を断る保険会社も出てきています。
但し、この場合には後で「知らなかった」とならないように、各戸で保険に加入することの推奨・勧誘が必須です。
●地震保険の再考
地震保険の重要性は否定できません。ただ、高額な保険料に見合った価値があるのかどうかは、今一度、保険内容、損壊ケース毎の保険金額を分析して再考してみてもよいかも知れません。
一般に、地震保険は建物評価額の３０～５０％の範囲内で保険金額の上限を決めますが、建物が全壊すれば保険金額の全額が支払われるものの、その場合には、おそらく、専有部分（各区分所有者）も大変な状況になっているでしょう。一部損の場合は保険金額の５％。つまり最大でも建物評価額２.５％が支払われるに過ぎない保険なのです。
●まとめ
「保険」と一口に言っても様々な種類があり、そして様々な削減方法があります。
保険は専門的な知識が必要なため、本格的に見直すのであれば、我々保険代理店等にアドバイスをしてもらうことが必要です。
大事なことは管理会社のいう事をまるまる全部鵜呑みにしない事です。
マンション管理に基づいて、劇的に安くなる保険もありますので！！
渡部
