【日新火災】マンションドクター火災保険とは？

こんにちは！

業界驚愕のマンション共用部分の火災保険。
日新火災の「マンションドクター火災保険」について説明したいと思います。

１． マンション共用部分の火災保険とは

分譲（区分所有）マンションには、各居室の区分所有者が所有する専有部分と、共用の玄関ホールや廊下、階段室等の共用部分に分かれており、共用部分は区分所有者全員の共有に属し、通常は管理組合にて保険の手配を行っています。

共用部分の火災保険の補償内容は、住宅向けの火災保険とほぼ同じ内容です。
（一部積立型の契約が存在しますが、利回りの低下により新規で付保されることはほとんどなく、更改の契約のタイミングで多くの契約が掛捨て型にいこうしています。）

【分譲マンションの一般的な保険手配】
■専有部分：所有者が火災保険+個人賠償責任保険付保
　（個人賠償責任保険：洗濯機などの水回りから階下への水漏れ事故等に対応）

■共用部分：管理組合が火災保険手続き
　（火災保険+建物管理賠償責任+個人賠償責任包括付保）

２． 高経年マンションの現状と周辺状況

■築２０年を超える分譲マンションの増加
　・分譲マンションの数は年々増加
　　（平成元年１９９万戸⇒平成１４年４０６万戸⇒平成２５年６０１万戸）
　・約４割２５０万戸が築２０年超のマンション

■築年別の損害状況
　・築２０年超の損害率が特に悪い

■事故形態の内訳
　・築２０年超マンションの事故形態は、給排水管の劣化のよる漏水が約７割

■保険会社各社の対応
　・各社とも築２０年超のマンションに対して保険料の大幅引き上げ（２倍以上の水準が大半）

■メンテナンスの重要性
　・マンションの設備のうち、給排水は築１５年～２０年前後で更新工事、もしくは少なくとも更生工事を実施する必要があります。
　　（更新工事：新品に取り換える工事）
　　（更生工事：コーティングなどで延命する工事）
　・修繕積立金不足などの理由で、いずれの工事も実施していないケースがあり、適切なメンテナンスが行われていない場合は漏水事故が多発しています。

３．マンションドクター火災保険の特徴

■管理組合の不満
　・良好なメンテナンスを行っているマンションも、築年数だけで判断され、一律保険料がアップしている。

■マンションドクター火災保険
　・契約前にマンション管理士によるメンテナンス状況の診断
　　⇒診断の結果メンテナンス良好と判断されれば保険料の割引

■マンション管理士がメンテナンス状況を無料で診断、診断レポートを提供
　　⇒診断レポートをもとに客観的評価の獲得・管理の質が向上

■保険料の削減
　・マンション共用部分の火災保険の見直しで、保険料が削減できれば、管理費の経費削減につながります。
　・一度、見直しを行えば、毎年の経費削減となり、累積効果は高くなります。
　・保険料の削減が、共益費の削減や積立金の増加につながる可能性もあります。

■マンション管理水準の維持・向上
　・提携のマンション管理士が提出する「診断レポート」、は管理状況全般に関する内容となっておりますので、管理水準の維持・向上などにお役立ていただけます。

４． マンション管理組合の現状

■マンション管理組合
　・区分所有者は所有権の発生とともに組合員となり、組合員の中から、理事長、副理事長、理事、監事等の役員が選出されます（理事会）
　・最高意思決定機関である総会と業務を執行する理事会によって運営されます。

■管理組合の役員
　・理事に立候補する人は少なく、順番で仕方なく就任する人がほとんどであり、何事もなく任期を満了したいというのが本音です。
　・その一方で理事以外の居住者からの「なぜ検討しないのか？」と突き上げられる事もあります。
　・一般的には保険についての関心は低いので、将来マンションの資産価値向上につながることや何もしないことが大きな損失につながることをイメージする事が大切です。

■マンション管理会社
　・分譲マンションの多くは、分譲会社系列の管理会社に管理業務を委託しています。
　・マンション管理士を排除しようという思惑があるところもあり、基本的には敵対関係にあります。
　・管理会社の多くは損保代理店を兼務しており、マンション共用部分の火災保険は、管理会社にて付保されているケースが多くなっています。
　・実務的には、管理会社兼務の損保代理店が取り扱う保険会社各社の見積もり比較で決められ、管理組合に代わって契約締結を行っています。取扱いがない保険会社との比較はほとんどされていないのが現状です。

■マンション管理士
　・法律で定められた資格を持ち、マンションの維持・管理に関するアドバイザー役として管理組合や住民の相談に応じています。
　・管理組合と顧問契約を結ぶ事がメインのビジネスですが、管理会社や他の士業との競合もあり、専業で活躍する管理士は少ないです。
　・管理組合と顧問契約すること自体の認識が世間に浸透していない。管理会社の必要もなくなる可能性もあります。

５． その他のポイント

■マンション管理士による「第三者評価＝定量的評価」はマンションの資産価値向上、および理事会メンバーの日頃の努力を「見える化」することにつながります。

■満期がまだ先の場合は…（中途解約は損？）
　⇒管理状況が良く、保険料が大幅に下がるような場合は、むしろ途中で切り替えた方が、保険料引き下げのメリットを早く享受できます。
　　長期契約でも未経過部分は戻ってきます。

■保険契約は管理会社で行わないと不利益を被るのでは？
　⇒管理会社は、通常マンション管理規約等で事故受付業務を行うこととされており、保険付保しなくても事故受付業務をおこなうことになっているの　で、不利益を被ることはありません。

■実際にご契約いただいた管理組合の反応
　⇒適切なメンテナンスを行っている管理組合からは「保険料が安くなるのはもちろん、長年の自分たちの取り組みが評価されたことが何よりも嬉しい」との声が寄せられています。

マンション管理組合の役員の方、区分所有でマンションをお持ちの方は是非、ご検討することをお勧めいたします。

渡部