マンション管理組合の火災保険は築年数別料率で保険料が高くなる！？
こんにちは。
AIUと富士火災が合併してAIG損害保険が誕生しました。
今後の動きに注目していきたいです。
さて、２０１８年も平常運行されていますが皆様いかがお過ごしでしょう。
昨年末、マンション管理組合から満期１週間前に見積もり依頼を頂き、なんとか滑り込みでご契約を頂きました。
まだまだ需要があると思いますので書いて行きたいと思います。
■マンション管理組合で加入する火災保険とは？
●マンション管理組合の保険の基礎
マンション全体を一つの火災保険契約でまとめるわけではありません。
各所有者が居住（もしくは賃貸に出している）専有部分と共用部分があるためです。そのためマンションの火災保険は次のように契約します。
●専有部分 所有者自身
●共用部分 マンション管理組合
(管理組合が機能していないなどのケースでは所有者が自分の持ち分の共用部分を含めて契約)
そのためマンションの共用部分の保険については、自分の考え方が必ずしも保険契約に反映されるわけではありません。
マンション管理組合での総会の決議などが必要になるからです。
共用部分の火災保険はもっと安い保険にしたほうがよい、あるいは多少高くても補償がしっかりしたほうがよいなどと思っても必ずその通りになるわけではありません。
多数決で自分の考えとは反対の意見が採用されることもあることがマンション管理組合の共用部分の保険の特徴です。
■マンション管理組合の火災保険の補償内容
管理組合の共用部分の保険といっても、ベースは火災保険ですから基本的なところは個人で加入する火災保険と大きな違いはありません。
箇条書きにしてまとめると次のような補償の構成です。
１．建物部分の火災保険の補償（火災、落雷、破裂爆発、風災、雪災、水災など）
２．施設賠償責任保険
３．個人賠償責任保険
４．漏水事故原因調査費用
５．その他特約
施設賠償責任保険は共用部分からの水漏れなど、個人賠償責任保険は専有部分からの水漏れなどに対応します。
水漏れの場合は原因によってどの補償から保険金が出されるかが変わります。
■マンション管理組合の火災保険の期間は？
2015年10月に火災保険が改定された関係で、火災保険の保険期間は最長10年に改定されました。
管理組合の共用部分の火災保険で10年を超えるような契約はあまりないでしょうが、10年までが最長です。
この後管理組合を取り巻く状況の変化について解説しますが、事故が多いことから保険会社によっては5年程度までの期間でしか契約しないところもでてきています。
■築年数別料率の導入
損保各社はこれを受けてここ数年、マンション管理組合の共用部分の保険に「築年数別料率」を導入しています。
下記は一例です（損害保険会社によって区分は違います）。
●築10年未満
●築10年以上15年未満
●築15年以上20年未満
●築20年以上
●築25年以上
●築30年以上
保険会社によって違いはあるものの築10年以降は5年きざみくらいでベースとなる保険料率を変えています。
会社によって築20年以上あるいは30年以上は一律などとしているケースもあります。
新築など築浅の物件は2015年10月改定で割引を適用する損保もでてきているので、新しいマンションの管理組合は問題ありません。
しかし築20年経過するあたりから状況が変わってきます。2015年10月の火災保険改定で管理組合の築年数の経過したマンションの保険料率を大幅に値上げしました。
そのため保険契約を不可にしていた損保も契約の引受けを再開したところもあるようですが、損保によっては築年数の古いマンションの契約をしないケースもあります。
料率改定によって掛金はかなりアップしました。その後2017年1月に地震保険の改定、さらにあと2回地震保険は改定される予定です。
■契約の引受け基準
これはすでにお話したように各社バラバラです。保険契約としては最も重要なところですが、契約の引受け基準をオープンにする保険会社はありません。
「築年数」、「新規契約」か「継続契約」かなどによって各社動きが変わります。
実務的には個別に打診をしていくかたちになります。
いずれにしても築年数の古いマンションは保険料が上昇傾向であること、場合によっては保険契約の引受けの問題が生じることを覚えておいてください。
■築年数が経過していても保険料が安くなる可能性の保険
管理状態に応じて保険料率に差を設ける管理組合の保険が発売されています。
いわゆるリスク細分型の管理組合の保険です。
事前にマンション管理士が管理状態をチェックしてその評点に応じて保険料が変わる仕組みです。
築年数が古いマンションでこの評点が良好であればあるほどかなり有利な保険料が提示されます。
生命保険などでいうと、高齢だけど健康だからその分保険料を高くしないというようなイメージです。
築年数が20年、30年、40年などと経過して、この診断の評点が高ければ、保険料はかなり安くなります。
■マンション管理組合の共用部分の保険の動向
管理組合の共用部分の火災保険について、築年数20年近くになったらある程度早めの準備が必要です。
マンション本来の寿命などを考慮してもこうした傾向はこれからも続くことが予想できます。
対応策としては適正なマンション管理を継続して行うことが重要です。管理組合の収入源は限られています。
銀行にお金を預けてもリスクを取らないとほとんど殖やすことができない状況で、コスト削減は大きな命題です。
■マンション管理組合の共用部分の保険の対策
築年数が経過して水漏れ事故などが増えてくるタイミングで、保険料が高くなったり、契約を断られたりするのでは大変です。
●適正なマンション管理
●管理組合の保険の業界動向の収集（保険会社、管理会社、マンション管理士など）
●保険の改定動向にアンテナを立てる
何でも業者任せにせず、無駄がないか管理組合の中できちんとチェックしていかなければなりません。
これは各所有者が共有して持たなければならない認識です。
業界動向や管理組合に関わる保険も状況が変わっていきますから、色々な関係者から意識して情報を集めてください。
その意味では保険選びはもちろん管理会社などをどう選ぶのか、マンション管理の運営をどのように行っていくかはとても重要です。
■具体的な対策
築年数の経過したマンションは保険料がアップするケースが多くなりますが具体的な対策を考えてみましょう。
●保険金額（契約金額）、付保割合の見直し
●補償内容、免責金額設定の見直し
●長期契約の検討
マンションの保険金額には一定の幅があるので、この幅の範囲を確認しつつ、全焼などが起きにくいマンションの特性を考慮して付保割合も検討しましょう。必ずしも契約金額に対して100％の割合で契約しなければならないわけではありません。
同時に不要な補償がないか、軽微な損害なら自己負担の金額を設定すれば保険料を節約できることもあります。
また長期契約にすることで保険料に割引がききます。
■まとめ
マンション管理組合の保険はかなり状況が変わってきています。
住まいは大切な生活の中心基盤です。ここに安心して暮らせる状態になっていないと生活そのものが落ち着きません。
資産価値の維持、自分や家族の安心した居住空間を確保するために、面倒くさがらずに当事者意識を持ってマンション管理に関わってください。
そして適正な保険選びを検討してください。
渡部
マンション管理費って下がらないの？
皆様こんにちは。
新しい年を迎えまして、旅行に行かれた方、お酒を沢山飲まれた方、寝正月だった方．．．など様々だと思いますが、鏡開きも過ぎてそろそろお正月気分から切り替えなければいけない時期になりました。
今年も皆様にとって少しでもお役に立てる情報を提供できたらと考えております。
さて、マンションに住んでいる方は、こんな疑問を持ったことはないでしょうか？
「管理費って当たり前のように払っているけど、減らせないものなのかな？」
「管理費の相場ってだいたい幾らぐらいなんだろう？」
マンションの管理費について何の疑問も持たずに払っていくのは、税金を言われるがままに払っているのと似ています。
税金を下げることは困難ですが、管理費を下げることは住民の皆様の声で可能になることもあります。
マンション管理費と修繕積立金
マンション管理費とは、廊下や玄関、エレベーターなどのマンションの共用部分の管理や共用部分の水道光熱費、共用部分の火災保険や賠償責任保険などが該当します。
管理人がいるマンションでは管理人の給料も管理費から捻出されます。つまり日常の管理に充てられるのがマンション管理費になります。
一方、修繕積立金とは、外壁の塗り替えや配管の交換など、建物の修繕、メンテナンスに充てられる費用のことです。
屋上防水は10年ごと、外壁の塗装は12年ごとに行うことが望ましいとされていますが、築年数が経つごとに修繕が必要になってくる箇所は増えていきます。
このように定期的な修繕に充てられるのが修繕積立金です。
その定期的なメンテナンスに対応するために貯めておく必要があるのです。
管理費の相場というのは「戸数」「高さ」「立地」によって異なるようです。
基本的には戸数が多いほど管理費が下がる傾向にあります。
しかし、共用施設が充実しているマンションや20階以上の高層マンションは管理費が高くなります。
そして、立地が駅から近いと管理費が高くなると言われています。つまり、駅に近い物件は便利な分、物件価格と管理費が高いということになります。
管理費が適正かどうかは、マンションの規模や設備、そして、どのように管理されているかによります。
たとえ、費用が相場であっても、受けているサービス内容が粗末なものだったら払い過ぎになっているわけです。
管理費はマンションの管理規約で決まっている以上、「自分だけ下げたい」という主張は通りません。
管理費を下げるためには次のようなステップを踏まなければなりません。
①理事会に問題提起
②管理内容の確認・必要事項の検討
③減額交渉・見積り依頼
マンション管理費を減額するためには、理事会を通すことで、住民の意思を固めておくことが有効です。
「管理費が高いから見直ししてみたらどうか」というように訴えを起こすことにより耳を傾けてもらえるかもしれません。
マンション管理費は管理会社に支払う管理委託費に全体の6割～7割が使われます。
そのため、管理委託費に見合ったサービスを受けているかどうかを調べる必要があります。
そして、損害保険の見直しも重要になります。
以前ブログで書きましたが、築20年以上のマンションの共用部分の火災保険が高騰しております。
nishikihoken.hatenablog.com
nishikihoken.hatenablog.com
日新火災のマンションドクターの場合、皆様からお預かりしている修繕積立金を有効利用して、しっかりとメンテナンスしているマンションに対しては築年数が経っていても割安な保険料でご案内しております。
築年数が経っているから保険料が上がってしまうと諦めずに、診断だけでも受けてみる価値はある商品だと思います。
是非、ご検討いただければ幸いです。
大谷
新年明けましておめでとうございます。
新年あけましておめでとうございます。
謹んで新年のお慶びを申し上げます。
昨年は格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。
皆様のご健勝と貴方の益々のご発展を心よりお祈り致します。
本年も弊社では社員一同、貴方への貢献の幅を広げて参りたいと思います。
何かお力になれることが御座いましたら、お気軽にお申し付け頂けましたら幸いです。
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。
と杓子定規な挨拶になりましたが、気づけばもう１０日です。
お正月に風邪をひいてしまい、私は寝正月でした。
本年も役に立ちそうな情報を発信できるように頑張っていきますのでどうぞよろしくお願い致します。
渡部
